第2部分

住房界定争论十分激烈，最后国内商业银行的主流意见还是采取更为公允的方式对第二套住房给出了清楚的界定。这些界定，对购买第二套住房的投资者来说，市场准入门槛并没有提高多少，但其影响是相当大的。

    对此可以看到，尽管就目前的情况来说，各家商业银行对住房按揭贷款竞争十分激烈，但是国内商业银行在基本道义上仍然是站在绝大多数人利益一边。再就是从商业银行防范风险角度来看，国内商业银行这样做也是有利防范其风险的，美国的次贷问题已经给国内商业银行敲响了警钟。

    同时，我们也应该看到，359号文件对目前房地产市场住房的消费与投资的区分，不仅提高了房地产投资者进入市场的门槛，也增加了房地产的投资者进入这个市场的成本。如果国内房地产市场如其他国家那样对房地产投资有更多的限制条件的话，那么国内居民对房地产市场投资肯定会更加减少了。现在的问题是，不仅对国内房地产市场投资者要有比较多的限制，而且要对境外的进入中国的房地产市场的投资者进行严格的限制，甚至于采取严格禁止的原则，而不是目前所采取的居住原则。如果这样，房地产市场的投资需求减少，房地产市场发生较大的变化就容易了。

    可以相信，随着政府信贷政策进一步紧缩，随着房地产税收制度进一步完善，那么政府对房地产投资限制会更多。只有这样才能让国内房地产市场真正持续健康发展，才能真正让国内民众的居住水平或居住福利水平不断地增加。这应该是落实党的十七大报告的重要方面。

    如果是这样，我想这些条件已经在向有利于绝大多数民众的方向调整。特别是党的十七大报告，明确地指出了住房的民生性，指出了房地产市场发展就是如何来保障居民的基本居住权利的问题。因此，我们应该相信中央政府一定会努力化解目前房地产市场的矛盾与问题，来保证房地产市场的健康发展。这些就是国内房地产市场快速上涨价格能否逆转的条件。（本文定稿于2007年11月19日）

    房价的下跌对谁影响最大

    这几年来，每到年底，总是会有人在说第二年的房价会如何涨，房价上涨有多少理由。特别是在网络盛行的今天，总是有一些人在网上天天叫喊房价会上涨。甚至于有人会问出，“如果房价下跌，谁会先哭”这样好笑的问题。其实，对于这个问题需要来回答吗？因为，从最一般的常识来看，或只要是一个正常人，其答案早就写在那里，根本就不需要来回答。如果有人硬是要把此问题说得明白点儿，那么，房价下跌最先哭的当然是这些天天叫喊着房价会上涨的人了。

    很简单，如果这些人不是被房价下跌早就吓得胆战心惊了，不是早就因房地产市场风吹草动而吓得不敢动弹了，他们哪会有这么多时间来天天上网叫喊呢？其实，面对房价即将下跌的房地产市场，这些人在束手无策，只能采取各种手段来混淆视听，来告诉房地产市场，房价如何不可能下跌，而房价下跌了，就会对谁不利，就会让谁来先哭。但是在一个真正的市场经济中，市场的核心是由每一个人自主决策的，是个人根据自己的情况或约束条件来作判断，而根本不需要他人来告诉他市场发生了什么，更不需要他人告诉价格的变化会对自己有多少影响。而为什么这些网上的人会天天在网上说，房价下跌谁先哭，就在于这些叫喊者自己要先哭了，希望通过这种混淆视听的方式让他人来替代自己哭。恰恰相反，他们越是这样叫喊，越是证明其心中恐慌，越是证明这些人担心房价的下跌而欲哭无泪了！

    还有，房地产市场常识早就让绝大多数消费者十分明白，如果房价下跌，对于购房消费或自住的民众，房子购买后，其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少。房价下跌于他们对住房的消费根本不会产生什么影响，因为住房效用并没有因房价下跌而改变。

    而对于没有购买的绝大多数民众来说（占比重应该在80％以上），不会有哪一个民众会告诉房地产市场，对于同一房子，他只愿意出高价购买，而不愿意出低价购买。因为，任何消费者，购买物品时，在同一质量上，肯定是价格越低越好。在这样的情况下，任何购房的潜在消费者，在价格低的时候进入市场，同样的货币可以购买更多的东西或产品，何乐而不为？难道这些消费者会不愿意吗？

    当然，这些网上叫喊的人认为，房价下跌，会增加银行风险，最为担心的人可能是银行。那么，房价下跌，银行风险在哪里呢？先讨论房价下跌银行的风险有多高？如果个人按揭贷款首付是二成，那么，我们的房地产市场已经发展近8年了，如果已购买的商品房按揭时间平均为16年，已购买者已经平均还款了4年，那么，这些按揭的商品房已经由个人支付房价的平均成数在40％左右，如果以一个平均数计算银行住房价格下跌的风险，那么只有房价在下跌40％以上，银行才面临风险，而房价下跌小于40％，银行根本就不存在着风险。

    毫无疑问，受房价下跌影响最大的除了这?