第5部分

产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产的时候，投资者不仅进入一个没有风险的投资市场，而且可以利用银行的资金便利地进入房地产市场。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损之责任推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损之责任。

    同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子的现象十分普遍；同时也让国内各商业银行更是看好房地产产业，使大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者纷纷进入国内的房地产市场。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。

    在这样的情况下，政府要想通过增加住房的有效供给来稳定房价不仅不可能，而且会导致一系列的问题。一是投资者会大量涌入房地产市场，使得住房的价格越推越高；二是房价推高，使得银行资金更多地进入房地产市场。因为，房价上涨使得银行认为进入房地产的资金在泡沫不挤破前更为优良，风险更低；三是大量供给的增加，必然会使得政府拿出大量不可再生的土地资源来满足增加供给的要求，从而使得这种严重稀缺的资源粗放型使用；四是当房地产市场成为一个投资者市场时，其居民消费的功能必然弱化，广大居民住房福利水平一定会受到侵害，中央政府民生的政策也无法落实等。

    可见，政府想仅靠增加住房有效供给来稳定房价是不可能的。就如有人所说，在这种情况下，即使把住房做到月球上去，住房的供给再增加，一个居民可买一套，也可以买一百套（利用银行的金融杠杆），那么在住房投资需求无限的情况下，最大的住房供给都无法满足这种无限的需求。而且在目前的中国房地产制度不完善的情况下，对大量的土地进行粗放型使用不仅为房地产开发商暴利创造了条件，也会使得未来子孙面临更多的住房问题！（本文定稿于2007年4月8日）

    北京房价是否踏上上海之路

    根据国家统计局的数据，北京的房价在2006年第四季上涨，2007年2月份二手房价格上涨，一手房的价格上涨，排在深圳之后位列全国第二。而且头两个月的上涨幅度都保持在接近10％的涨幅。就此，不少媒体都认为北京的房价会踏上上海房价的后尘，即在很短的时间内房价快速上涨。

    至于北京之房价，如果以国家统计公布的数据、近几年的上涨幅度来看应该是不高的。比如2004年房价上涨37％、2005年上涨67％、2006年上涨也在10％左右。而北京市居民可支配收入的增长远远大于这种增长幅度。因此，北京的房价上涨不是什么问题。但北京房地产的情况并不是这样。

    因为，从政府公布的数据来看，2006年北京房价上涨是比以往几年高一些，但也不是高得离谱，居民的收入水平增长快于房价的增长幅度。但为什么房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性问题。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？

    对于房价指数的科学性与规范性问题，目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。目前，我们只要看一下北京四环之内的二手房价格，目前都是在10000/平方米以上了。如果这些住房价格涨幅如此，那么北京的房价也开始踏上上海房价的后尘了。

    目前有一个论调认为房价的高涨，是因为北京的可供应建房的土地越来越少，土地的稀缺决定了北京的房价一定会快速上涨。如果这种假定成立，我们再顺着这个逻辑来思考，北京的土地是上海的6倍，那么北京的房价岂不是上海的六分之一吗？但实际上，近年来北京的房价开始步上海房价的后尘了。因此，北京房价上涨问题根本就不是土地供求问题，应该是有更多的其他原因。北京这样，全国也如此。

    那么，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨的理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。在这里，有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上